敷金の返却トラブルが急増しています
マンションやアパートなど、賃貸物件から引越した後に貸し主に預けてある敷金の返却をめぐり、全国でトラブルが急増しています。
これは貸し主が民法598条、616条に定められた「借り主の原状回復義務」の名目で預かっているはずの敷金を自然損耗の修繕費用に充てて、貸し主に返却しないと言った事例が多発しているからです。
しかも中には、敷金を返却しないばかりか、敷金だけでは足りないと更に多額の修繕費用を請求するようなケースもあります。
例えば、畳やふすま、障子の張り替えやハウスクリーニング代金などを請求されることが多いようです。壁に画びょうの穴が開いていたなど、細かい生活跡の全てを修繕させるような、異常とも言えるようなケースも見受けられます。
通常使用での自然損耗の修繕費用を負担する必要はない
家賃の滞納や、借り主が不注意で建物や備品を壊した時に弁済に充てるための備え、それが敷金の定義です。
借り主が借りていた物件を明け渡す時には、原状回復義務があり借りる前の状態に戻す必要がありますが、
原則として畳やふすまの日焼けなど、通常使用で生じた傷みや汚れなどの自然損耗（経年劣化）までを修繕する必要はありません。
借り主の義務に当たる部分は、例えば不注意で物を落として床に穴を開けたり、乱暴に扱ってドアノブが壊れたとか、通常使用の範囲を超えて生じた損耗箇所の修繕です。
要するに敷金とは、「善良なる管理者の注意義務（善管注意義務）」を怠って生じた損耗の修繕に使われるものであり、日焼けした畳や、自然に汚れた壁やカーペットや天井を新品状態に戻す責任は、借り主には一切ありません。これらは、貸し主が次の入居者を迎えるために、貸し主が負担すべき費用です。
通常使用による自然損耗は、特約事項として設定されていたとしても借主が負担する必要がない
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも、自然に変色した畳の表替え、家具の重みによる床のへこみ、画びょう跡など下地ボードの取り換えが不要な壁の穴、またハウスクリーニングなどは家主の負担であると明記されています。
居住している間に自然につく汚れ変色や、物を置いた跡などは、生活していれば当然生じるものです。
このような通常使用による自然損耗については、月々の賃料に減価償却費として含まれると言うのが、常識ある解釈です。カーペットにテーブルの脚の跡がついていたから張り替え費用を請求してくると言うのは筋違いです。
これは賃貸契約書の中に特約事項として設定されていたとしても同様です。
例えば、「壁、床、天井、化粧室の修繕、給湯器の交換、風呂の取り換え工事などに関する費用は全て借り主が負担する」とか、「退去時に畳、壁クロスを借り主負担で交換する」などと契約書に書かれていたとしても、通常の使用での損耗であれば、費用を負担する必要は一切ありません。
にもかかわず、退去時に敷金の返却について多くのトラブルが生じているのはなぜでしょうか。
それはひとえに借り主に賃貸借契約の知識がなく、貸し主の言いなりになってしまう事が多いからです。
実際、各地の弁護士会などが行っている電話相談窓口などに相談するケースは、おそらく氷山の一角であり、泣き寝入りしている借り主が沢山いるのが実情です。
これはバブルが崩壊し、その後現在まで景気低迷が長く続き、借家が過剰に供給していることも原因の一つになっています。
競争が激化し、新築のようにリフォームをしないと入居者を募集できない状況が続いてしまっているのです。
しかしそのリフォーム代金を前の借り主の敷金で賄ったり、更に足りなければ追加で請求したりと言うのは、明らかに間違っています。それは賃貸経営をする側が当然負担すべき費用だからです。
退去時に敷金をめぐるトラブルを避けるためには、まず入居時に借り主が負担すべき原状回復の内容についてしっかり確認をして契約することです。
その上で契約書に「通常の使用による自然損耗（畳や壁の日焼け、床や天井の汚れ）等について貸借人は費用負担する必要はない」と言った条項を盛り込んでおきましょう。
入居前に退去時のトラブルを避ける為のテクニック
また、入居前に破損や傷に気が付いた場合には、必ず不動産業者に伝えて修繕をしてもらいましょう。
直さないでそのまま貸すと言われた場合には、その旨しっかり文書に残してもらい、日付入りで写真かビデオにも撮っておきましょう。
部屋探しをすると、不動産仲介業者から「今日中に決めないと明日には借り手がついてしまうかもしれない」などと急かされることもあるかもしれませんが、そのような時でも焦らず、特約事項などをしっかり確認して納得がいった場合のみ契約することが大切です。
退去時の明け渡しには、必ず貸し主に立ち会ってもらい一緒に修繕箇所を確認しましょう。そして納得がいかない場合には最後までしっかり話し合いをしましょう。必ず部屋の写真やビデオも撮っておきます。
修繕費用を請求された時には、必ず明細も出してもらいましょう。場合によって、修繕を請け負った業者の見積もりも要求してください。納得できない時には、支払ってはいけません。敷金の返却を求めましょう。
話し合いがこじれた場合には第三者に介入してもらいましょう
敷金の返却をめぐっての紛争は、できるだけ話し合いで解決を図りましょう。当事者どうしで話がこじれてしまった場合にも、すぐに法的手段に出るのではなく、第三者の力を借りて話し合いで解決できる手段を探りましょう。
具体的に言うと、各地の消費者センターや国民生活センターなどに相談することが考えられます。これらの機関は、多くの事例を知っているため客観的な判断をあおぐことができるでしょう。
それでもどうしても解決しないようであれば、法的手段に訴える前段階として弁護士や司法書士に相談をしてみるとよいでしょう。
どうしても納得できない時には少額訴訟を利用しましょう
家主がどうしても敷金の返却に応じないと言い続ける場合、「少額訴訟」を利用するとよいでしょう。
「少額訴訟」とは、60万円以下の金銭の支払いを求める訴えに対して、その額にみあった少ない費用と時間で紛争を解決する訴訟制度のことです。
裁判は各地の簡易裁判所で行われます。原則、その日のうちに審理が終了し判決がでます。かかる時間は約1～2時間で、費用も500円～3,000円程度で済みます。
訴訟を起こして実際に審理に入るまで2週間程度かかりますが、通常の民事裁判に比べれば、原告側の負担はかなり低いと言えるでしょう。
確かな主張と証拠があるならば、あとは裁判所の書記官、司法委員の助けを受け、裁判官の指揮に従い訴訟を進められます。特別な知識はほとんど必要ありません。
概ね70％が勝訴との結果が出ていますので、納得が出来ない場合にはこの制度を利用するとよいでしょう。
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